«Магия цифр» или 408% годовых. Как обманывают с доходностью инвестиций

408% годовых — красивая цифра. Разбираю реальную сделку по продаже помещения на Яхтенной улице и объясняю, как из реальных 68% делают рекламные 408% годовых. Почему курсы по торгам и банкротствам обещают "среднюю доходность 200% годовых"? Потому что умеют считать. На конкретном примере — объект за 6 970 000 ₽, продажа за 9 270 000 ₽ за два месяца — показываю, как работает магия цифр и что спрашивать перед тем, как вложить деньги. 00:00 - Магия чисел: 408% 00:30 - Сделка на Яхтенной улице 01:20 - 68% за два месяца 01:55 - Реальный портфель 02:30 - Срок сделки и доходность 03:10 - Расходы снижают цифры 03:40 - Как заявить 185% 04:15 - Что спрашивать Реальная сделка с цифрами. Объект на Яхтенной куплен за 6 970 000 ₽ в рассрочку (взнос 2 690 000 ₽ + два платежа по 350 000 ₽), продан за 9 270 000 ₽. Чистая прибыль — 2 300 000 ₽ за два месяца. Реальная доходность — 68% за период. Как из 68% делают 408%. Годовая экстраполяция двухмесячной сделки — это 408%, если предположить шесть таких же сделок подряд в том же году. На практике этого не бывает. Реальная доходность портфеля. Если весь капитал инвестора — 100 млн ₽, а в сделку вложено 3,4 млн, то доходность на весь портфель — 2,5% за период, или около 14% годовых. Не 408%. Срок решает всё. Продажа за 4 месяца — уже 204% годовых. За 6 месяцев — 136%. За год — 68%. Чем дольше лежит объект, тем ниже реальная скорость оборота капитала. Расходы в расчёт. Два года сделки плюс коммунальные 10 000 ₽ в месяц — и доходность падает до...