Квартира, апартаменты или коммерция: что выбрать для пассивного дохода? ЖК Светский Лес

В этот раз решил подробно разобраться в коммерческой недвижимости Сочи как в варианте пассивного дохода. Без общих обещаний и красивых презентаций — собрал цены по разным районам и жилым комплексам, посмотрел реальные предложения по аренде и сравнил их с расчётами застройщика. Поводом стал старт продаж коммерческих помещений в ЖК «Светский лес». Площади здесь начинаются примерно от 40 м², стоимость — от 21 млн рублей, а цена квадратного метра находится в диапазоне 400–577 тысяч рублей с учётом обозначенного дисконта. При этом в соседнем «Горном квартале» встречаются предложения от 230–252 тысяч за метр, а в старом центре Сочи — в среднем от 220 до 380 тысяч. Возникает логичный вопрос: почему коммерция в новом жилом комплексе может стоить дороже помещения в центре города? Здесь важна не только цена квадратного метра. Нужно смотреть на количество жителей, окружение, будущий спрос, качество помещений и возможную арендную ставку. В «Светском лесу» запланировано 1914 квартир, рядом появятся школа на 1500 мест и детский сад на 510 мест. По расчётам проекта, после заселения комплекса местной коммерцией смогут пользоваться около 7000 человек. Отдельно проверил заявленную окупаемость помещения площадью около 90 м². Застройщик рассчитывает аренду примерно в 288 тысяч рублей в месяц и срок возврата вложений около 9,3 года. Я сравнил эти цифры с открытыми предложениями в «Острове Мечты»: похожие площади там действительно сдаются примерно за 250–280 тысяч рублей. То есть сама...