Как выбрать коммерческое помещение и не прогореть

3 правила, о которых не расскажет брокер Помещения в новых ЖК стоят пустые месяцами, пока соседние уже давно сданы. Налог на имущество и коммунальные платежи приходят каждый месяц, а дохода нет. Разбираю три правила, которые нужно проверить до покупки, чтобы не оказаться в этой ситуации. 00:00 — Почему помещения в новых ЖК стоят пустые 01:30 — Почему нельзя верить цифрам отдела продаж и брокера 02:15 — Правило 1: считай доходность сам (формула окупаемости) 05:30 — Правило 2: анализ локации 06:45 — Емкость рынка: почему нужно минимум 1 200 домохозяйств 08:30 — Пешеходный трафик: как определить, где ходят люди 10:15 — Точки притяжения: продуктовый ритейл, остановки, поликлиники 12:00 — Правило 3: конкурентный анализ 13:30 — Как оценить, торгуют ли конкуренты (метод с чеками) 14:30 — Итог Правило 1: Считай цифры сам Отдел продаж и брокер получат свои комиссии — а вы останетесь с объектом. Берём похожие помещения в том же районе, собираем арендные ставки, считаем среднюю цену за квадратный метр, умножаем на площадь и на 12 месяцев. Делим стоимость помещения на годовой поток — получаем реальную окупаемость. Если обещали 7 лет, а по рыночным данным получается 15 — не покупаем. Правило 2: Анализ локации Емкость рынка считается не в людях, а в домохозяйствах в радиусе 250 метров. Базовый минимум для стрит-ритейла — 1 200 квартир. Без этого арендатор просто не придёт. Пешеходный трафик определяется точками притяжения: крупноформатный продуктовый ритейл от 400 кв. м притягивает до...