Участок у ручья в водоохранной зоне: можно ли строить магазин?

Кейс Ярослава — частая ситуация: участок визуально свободен от ограничений, в НСПД ничего критичного не видно, ручей не зарегистрирован, но в ГПЗУ внезапно появляется водоохранная зона и прибрежная защитная полоса 50 м. Разбираем: — влияет ли незарегистрированный ручей на стройку; — накладывает ли водоохранная зона запрет на магазины и коммерцию; — как правильно читать ГПЗУ и водный кодекс; — стоит ли менять ВРИ под ритейл и какая концепция подходит под локацию. Тайм-коды: 00:00 — Вступление. Ярослав выходит на разбор: участок в собственности, планируется перевод ВРИ под магазин. 01:10 — Основные, вспомогательные и условно-разрешённые ВРИ. Что можно менять в заявительном порядке и почему важна минимальная площадь под целевой ВРИ. 03:40 — Проверка ЗОУИТ в НСПД. Почему слой водоохранной зоны не отображён, но появляется в ГПЗУ; разбор синей штриховки на графике. 04:31 — Ручей рядом с участком. Почему отсутствие регистрации в ЕГРН не означает отсутствия ограничений и зачем брать справку в Росрыболовстве. 06:05 — Как читать ГПЗУ правильно. Разделы, которые ключевые: водоохранная зона, зона допустимого размещения объектов, ограничения по ВРИ и процент застройки. 10:09 — Что делать с низиной и потенциальным подтоплением. Как проверить гидрогеологию: скважины по диагонали, анализ рельефа, наличие зон подтопления и затопления. 12:20 — Определяем градпотенциал участка. Оценка окружения через координаты: населённые пункты рядом, отсутствие магазинов, дорожная доступность. 13:32 — Что...